बिल्डरों की अनुबंध बिक्री से परे अतिरिक्त बिक्री क्षेत्र के धन की मांग अवैध - सुप्रीम कोर्ट की एनसीडीआरसी के आदेश पर मुहर | #NayaSaberaNetwork

नया सबेरा नेटवर्क

केंद्र राज्य व केंद्र शासित प्रदेश सरकारों द्वारा नागरिकों में उपभोक्ता न्यायालय के प्रति जन जागृति अभियान चलाया जाए - एड किशन भावनानी

गोंदिया - भारत में हम प्रिंट व इलेक्ट्रॉनिक मीडिया के माध्यम से एक लंबे अरसे से देख और सुन रहे हैं कि किस तरह उपभोक्ताओं के लिए कार्यपालिका, न्यायपालिका, व देश के कानून मुख्य रूप से रियल एस्टेट विनिमय अधनियम (RERA)2016 कानून, उपभोक्ता अधिनियम (संशोधन) 2019 सभी उपभोक्ताओं के साथ व हक में अटलता के साथ खड़े हैं, जरूरत है तो बस इनका साथ लेने की,हालां कि नागरिक इनका साथ ले रहे हैं, परंतु अभी भी बहुत बड़े तबके के उपभोक्ताओं के साथ अन्याय होता है परंतु उपभोक्ता लाचार है अज्ञानता वश उनके खिलाफ खड़ा नहीं हो पाता अतः इस संबंध में अब समय आ गया है कि केंद्र राज्य व केंद्र शासित प्रदेशों की सरकारों द्वारा नागरिकों व उपभोक्ताओं के हित के लिए व उपभोक्ता न्यायालय व उपभोक्ता संशोधन अधिनियम 2019 के बारे में एक जन जागरण अभियान चलाएं, ताकि इसका लाभ लेने वह अपने साथ हुए अन्याय को इन संस्थाओं के साथ शेयर करें, और उस प्रक्रिया को अपनाएं जिसमें उपभोक्ताओं पर अन्याय या गड़बड़ी करने वालों के मन में खौफ पैदा हो सके ऐसा ही एक मामला माननीय सुप्रीम कोर्ट में मंगलवार दिनांक 12 जनवरी 2021 को माननीय 2 जजों की बेंच के सम्मुख जिसमें माननीय न्यायमूर्ति धनंजय वाय चंद्रचूड़ व माननीय न्यायमूर्ति संजीव खन्ना की बेंच के समक्ष सिविल अपील क्रमांक 3703-3704/ 2020 जोकि एनसीडीआरसी के 26 अगस्त 2020 के फैसले से उत्पन्न हुआ था जहां यह मामला कंज्यूमर केस क्रमांक 285-286/2018 के रूप में दाखिल हुआ था डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम पवन जिसमें माननीय बेंच ने अपने 11 पृष्ठों के आदेश में अपील को डिसमिस कर दिया आदेश कॉपी के अनुसार बेंच ने कथित रूप से अतिरिक्त बिक्री क्षेत्र के कारण अनुबंध बिक्री से परे अतिरिक्त धन की बिल्डरों की मांग को अवैध करार दिया।बेंच ने एनसीडीआरसी के बीस अगस्त, 2020 के फैसले के खिलाफ बिल्डर की अपील पर सुनवाई कर रही थी, जिसमें बिल्डर ने एक संविदात्मक खंड का हवाला देते हुए यदि बिक्री क्षेत्र 10% तक बढ़ जाता है तो उन्हें अतिरिक्त मांग बढ़ाने की अनुमति मांगी थी, उक्त मांग को एनसीडीआरसी द्वारा खारिज कर दिया गया और अतिरिक्त बिक्री क्षेत्र के खाते की मांग को अवैध माना गया और घर-खरीदारों के पक्ष में इस मुद्दे पर फैसला सुनाया गया। बिल्डर ने अतिरिक्त बिक्री क्षेत्र के नाम पर पैसे की मांग को एनसीडीआरसी द्वारा रद्द करने के मुद्दे पर उच्चतम न्यायालय में अपील की थी और 12.1.2021 को उक्त अपील को खारिज कर दिया गया था और इस प्रकार, अतिरिक्त क्षेत्रपर एनसीडीआरसी की खोज की पुष्टि की गई थी ।एनसीडीआरसी द्वारा देरी से कब्जे के लिए कोई ब्याज मुआवजा नहीं देने के मुद्दे पर इसी एनसीडीआरसी के फैसले पर घर-खरीदार द्वारा एक क्रॉस अपील भी दायर की गई है। उसको स्वीकार किया गया है और वर्तमान में शीर्ष अदालत में लंबित है। एनसीडीआरसी ने उल्लेख किया था,अतिरिक्त क्षेत्र के संबंध में, शिकायतकर्ता ने एक बिंदु बनाया है कि किसी भी आधार के बिना विरोधी पक्ष ने अतिरिक्त क्षेत्र की मांग भेजी और आर्किटेक्ट का प्रमाण पत्र शिकायतकर्ता को भेजा गया, जो बाद की तारीख का है। इसके द्वारा दिए गए औचित्य में विरोधी पक्ष का ये कहना कि आर्किटेक्ट की आंतरिक रिपोर्ट के आधार पर अतिरिक्त क्षेत्र के लिए मांग की गई थी, स्वीकार्य नहीं है क्योंकि अतिरिक्त क्षेत्र को साबित करने के लिए विरोधी पक्ष द्वारा इस तरह की कोई रिपोर्ट या कोई अन्य दस्तावेज दायर नहीं किया गया है।यह देखने में आया कि एक बार मूल योजना के सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित कर दिए जाने के बाद, आवासीय इकाई के क्षेत्रों के साथ-साथ आम स्थानों और आम इमारतों को निर्दिष्ट किया जाता है और सुपर एरिया तब तक नहीं बदल सकता है जब तक कि फ्लैट के क्षेत्र में कोई परिवर्तन न हो या किसी भी सामान्य इमारत के क्षेत्र में या परियोजना के कुल क्षेत्र (भूखंड क्षेत्र) को बदला गया हो।आयोग ने आगे कहा था, अतिरिक्त क्षेत्र के लिए वास्तविक परीक्षा यह होगी कि विरोधी पक्ष को मूल स्वीकृत सामान्य स्थानों के क्षेत्रों की तुलना करनी चाहिए और अंत में फ्लैटों के स्वीकृत सामान्य स्थानों/भवनों और फ्लैटों के साथ तुलना करनी चाहिए। ऐसा नहीं किया गया है।पीठासीन सदस्य ने यह बताना जारी रखा कि वास्तव में, यह ज्यादातर बिल्डरों / डवलपर्स द्वारा अपनाई जाने वाली एक सामान्य प्रथा है, जो मूल रूप से एक अनुचित व्यापार प्रथा है, कि यह उस समय आवंटियों से अतिरिक्त धन निकालने का साधन बन गया है जब आवंटियों की परियोजना के रूप में पर्याप्त राशि परियोजना में फंस जाती है और वो उसे छोड़ नहीं पाता है और उसे कब्ज़ा मिलने वाला है। आयोग ने विरोध किया, कोई भी प्रचलित प्रणाली नहीं है जब सक्षम प्राधिकारी जो योजना को मंजूरी देता है वह अंतिम चरण में अतिरिक्त सुपर क्षेत्र के संबंध में किसी प्रकार का प्रमाण पत्र जारी करता है। अंतिम चरण में अतिरिक्त क्षेत्र के लिए संचार और चार्ज करने में कोई बुराई नहीं है। पारदर्शिता की खातिर विरोधी पक्ष को मूल रूप से स्वीकृत इमारतों और अंत में स्वीकृत इमारतों की तुलना के आधार पर सुपर क्षेत्र में वृद्धि का वास्तविक कारण साझा करना चाहिए। मूल रूप से यह विचार है कि आवंटियों को अंततःअनुमोदित ले-आउट और आम स्थानों और मूल रूप से स्वीकृत ले-आउट और क्षेत्रों के क्षेत्र में बदलाव का पता होना चाहिए। मेरे विचार में, जब तक ऐसा नहीं किया जाता है, तब तक विरोधी पक्ष किसी भी अतिरिक्त क्षेत्र के भुगतान के लिए हकदार नहीं है। इसने उल्लेख किया कि यद्यपि रियल एस्टेट विनियमनअधिनियम (RERA) 2016 ने बिल्डरों/डवलपर्स के लिए फ्लैट केकारपेट क्षेत्र को इंगित करना अनिवार्य कर दिया है, हालांकि सुपर क्षेत्र की समस्या अभी तक पूरी तरह से हल नहीं हुई है और आगेसुधार की आवश्यकता है। यह देखा गया था, जैसा कि कब्जा सौंपने में देरी के लिए मुआवजे का संबंध है,यह देखा गया कि कब्जे का प्रमाण पत्र प्राप्त करने के बाद कब्जे की पेशकश की गई है। इस प्रकार, शिकायतकर्ता द्वारा कथित रूप से कब्जे को कागजी कब्जा नहीं कहा जा सकता है। विरोधी पक्ष संयुक्त निरीक्षण में उल्लिखित दोषों को ठीक करने के लिए पहले से ही तैयार है। इन परिस्थितियों में, शिकायतकर्ता प्रत्येक मामले में नियत कब्जे की तारीख से कब्जे की पेशकश से परे केवल 3 महीने तक देरी के लिए मुआवजे का हकदार होगा।

संकलनकर्ता कर विषेशज्ञ एड किशन भावनानी गोंदिया महाराष्ट्र

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